Geplant. Gebaut. Gehalten.

Teil 1 — Gewerbe

Hohe Eichen Passage, Nordsteimke

Hehlinger Straße 24–46, 38446 Wolfsburg. Ein gewachsenes Nahversorgungs- und Gesundheitszentrum im perspektivischen Stadtteilzentrum „Neue Mitte Nordsteimke“ — von mir geplant, errichtet und bis heute im Bestand gehalten.

Ärzte, Physiotherapie, Hörakustik, Apotheke, Einzelhandel, Gastronomie und Beratung liegen hier auf kurzem Weg beieinander. Der Standort funktioniert seit zwei Jahrzehnten — und wächst mit rund 3.000 neuen Wohneinheiten in unmittelbarer Nachbarschaft weiter.

Teil 3 — Vita

Wolfgang Kruse

Dipl.-Ing. Bauingenieurwesen, TU Berlin. Aufgewachsen im elterlichen Bauunternehmen in Suderburg, ausgebildet zwischen Wasserwirtschaft, Statik und industrialisiertem Bauen — heute Entwickler und Bestandshalter in Wolfsburg.

Meine ersten Berufsjahre verbrachte ich im Berliner Ingenieurbüro von Prof. Dr.-Ing. E. h. Robert von Halász, dem „Vater der Vorfertigung“. Von ihm stammt der Satz, der meine Arbeitsweise bis heute beschreibt: eine Aufgabe in Zahlen zerlegen und das Ergebnis in praktische Arbeitsanweisungen übersetzen.

Seither habe ich über 300 Wohneinheiten realisiert — nicht als Einzelstücke, sondern als Typenserien mit Varianten. Was ich in Projekte einbringe: technische Beurteilung der Substanz, Erfahrung mit Genehmigungs- und Bankprozessen, ein belastbares regionales Netzwerk — und Ausdauer. Elf Marathons und drei Mal der Camino Francés sind dafür ein brauchbarer Nachweis.

Referenzen 1999 – 2018 ansehen

Prof. Dr.-Ing. E. h. Robert von Halász (1905–2004)

Halász gilt als Pionier des Leichtbeton- und Fertigelementebaus und wurde als „Vater der Vorfertigung“ bezeichnet. 1905 in Höxter geboren, studierte er Bauingenieurwesen an der TH Charlottenburg und legte 1931 sein Diplom ab. Nach Jahren in der Industrie wurde er 1946 Lehrbeauftragter und 1948 ordentlicher Professor für Baukonstruktion an der TU Berlin, wo er bis zur Emeritierung 1973 den späteren Lehrstuhl für Allgemeinen Ingenieurbau führte.

Sein 1966 erschienenes Werk Industrialisierung der Bautechnik. Bauen und Bauten mit Stahlbetonfertigteilen wurde zum Standardwerk des Betonbaus. Von 1954 bis 1985 war er Schriftleiter der Zeitschrift Bautechnik und Herausgeber der Reihe Bauingenieur-Praxis. 1980 erhielt er das Bundesverdienstkreuz, 1982 die Ehrendoktorwürde der Universität Dortmund. Er wurde 99 Jahre alt.

Als ich 1994 in sein Büro in der Mommsenstraße eintrat, war er 89. Was ich dort gelernt habe, ist keine Rechenmethode, sondern eine Haltung: eine Aufgabe in Zahlen zerlegen, das Ergebnis in praktische Arbeitsanweisungen übersetzen — und nicht jedes Bauteil neu erfinden, sondern einen Typ entwickeln, der Varianten zulässt. Genau das ist später zur Baden- und zur Genf-Serie geworden.

Quellen zur Biografie: Wikipedia und die TU Berlin.

Dr. Dr. Rainer Zitelmann (*1957)

Historiker, Publizist, Unternehmer und Immobilieninvestor. Zweifach promoviert: 1986 zum Dr. phil. mit einer Arbeit zur Zeitgeschichte, 2016 zum Dr. rer. pol. an der Universität Potsdam mit der Studie Persönlichkeit und Verhaltensmuster der Vermögenselite in Deutschland. Er leitete das Immobilienressort der Welt, gründete 2000 die Dr. ZitelmannPB.GmbH und verkaufte sie 2016.

Ich habe über Jahre seine Seminare besucht, ihn persönlich getroffen und seine Bücher durchgearbeitet — nicht überflogen, sondern mit Stift.

• Reich werden mit ImmobilienDirektinvestment, Immobilienfonds, Immobilienaktien — die systematische Gegenüberstellung der Anlagewege. Bestandshaltung schlägt Handel, wenn man Substanz, Lage und Finanzierung beherrscht.
• Setze dir größere ZieleAnalyse der Lebenswege von 50 außergewöhnlich erfolgreichen Persönlichkeiten. Kernthese: nicht Talent entscheidet, sondern die Größe des gesetzten Ziels.
• Wenn du nicht mehr brennst, starte neuSeine Autobiografie als Historiker, Journalist und Investor. Das Buch, das mir gezeigt hat, dass ein zweiter und dritter beruflicher Anlauf keine Niederlage ist, sondern Methode.
• Psychologie der SuperreichenAus der zweiten Promotion hervorgegangen: Interviews mit Selfmade-Vermögenden zu Risikobereitschaft, Nonkonformismus und Verkaufsstärke.

Was davon in meiner Arbeit steckt: den eigenen Bestand als System behandeln statt als Sammlung, Entscheidungen an Zahlen knüpfen — und Ziele so setzen, dass sie unbequem sind. Biografische Angaben nach Wikipedia.

Warum das für Auftraggeber zählt

• Planung und Ausführung im Verbund — Entwurf, Statik und Baubetrieb sitzen an einem Tisch, nicht in drei Vertragsverhältnissen.
• Eigene Mannschaft — ein Baubetrieb mit eigenen Handwerkern und Meistern, nicht nur ein Koordinator von Nachunternehmern.
• Regionale Wurzeln — seit 1932 in der Region zwischen Harz und Heide, mit Kenntnis von Baugrund, Behörden und Gewerken.
• Generationenkontinuität — Nachfolge geregelt, Ansprechpartner bleiben über die Gewährleistungsfrist hinaus erreichbar.

Tragwerk und Hülle

Massive Bauweise durchgehend, kein Holzständerbau, keine Leichtbauskelette. Die Außenwand der Stadtvillen besteht aus 17,5 cm Hochloch-Planziegel mit 22 cm EPS-Dämmung der Wärmeleitgruppe 035 im Verbundsystem, die Geschossdecken aus 22 bis 26 cm Stahlbeton. Massive Bauteile speichern Wärme im Winter und puffern Hitze im Sommer — genau der Effekt, der auch die Wohnungen am Salzteich in Hitzeperioden angenehm hält.

Der Fußbodenaufbau ist ebenso festgeschrieben: 3 cm Trittschalldämmung auf der Rohdecke, darauf 14 cm Systemdämmung, PE-Folie und 6,5 cm Estrich mit eingelegter Fußbodenheizung. In den Geschossdecken laufen Ringanker mit Halfenschienen, an den Fassaden umlaufende Brandriegel aus 20 cm Mineralwolle.

Nichts davon bleibt der Baustelle überlassen. Was im Schnitt bemaßt ist, wird so gebaut — und ließe sich zwanzig Jahre später noch nachweisen.

Wasser ist die eigentliche Prüfung

Mein Grundstudium war Wasserwirtschaft und Kulturtechnik: Böden, Drainagen, Speicherung, Hochwasserschutz. Wasser fließt, bis es gestaut wird, und drückt, bis es durchbricht. Man ignoriert es nicht, man lenkt es.

Deshalb sind die Tiefgaragen in Groß Schwülper und am Salzteich als weiße Wanne ausgeführt: 30 cm Stahlbeton-Sohlplatte aus wasserundurchlässigem Beton auf Sauberkeitsschicht und 40 cm verdichtetem Mineralgemisch, die Außenwände 30 cm Stahlbeton mit vorgesetzter WU-Fertigteilwand. Die Konstruktion dichtet sich selbst — statt einer aufgeklebten Bahn, die man nach der Verfüllung nie wieder erreicht.

Das Bauschadensgutachten am Grand Hotel Esplanade hat mir früh gezeigt, was Feuchte in einer Tiefgarage kostet. Seither ist das für mich keine Preisfrage mehr.

Im Direktorenpark gehört ein eigener Brunnen zur Anlage — Grundwasser für Bewässerung und, im Schutzraumfall, für die Notversorgung.

Holz-Beton-Verbund — die Diplomarbeit von 1993

Holz ist leicht und elastisch, aber empfindlich gegen Zeit und Feuchte. Beton ist dauerhaft, aber schwer. Verbindet man beide über die richtigen Verbindungsmittel, trägt der Beton den Druck und das Holz den Zug — und man bekommt Leichtigkeit und Dauerhaftigkeit zugleich.

Meine Diplomarbeit an der TU Berlin untersuchte genau das: welche Verbindungsmittel, welche Langzeitverformungen, wie verhält sich das System unter Dauerlast. Der Gedanke dahinter hat sich verselbständigt — das Beste entsteht selten aus der Perfektion einer Sache, sondern aus der klugen Kombination unvollkommener.

Dasselbe Denken steckt heute im Schutzraumkonzept: kein reiner Bunker, sondern eine Tiefgarage, die im Ernstfall zum Schutzraum wird.

Was wir einbringen

• Schutzbau und Zivilschutz — Bunker, Schutzraumzellen, ABC-Belüftung, druckfeste Abschlüsse, autarke Wasser- und Energieversorgung. Aus eigener Familientradition seit 1975, aktuell umgesetzt im eigenen Bestand.
• Spezialbetonbau — wasserundurchlässige Betonwannen mit 30 cm Außenwand, Tiefgaragen, Gründungen in schwierigem Baugrund.
• Vorfertigung und Typenbau — geprägt durch Robert von Halász, den Vater der Vorfertigung. Wiederkehrende Gebäudetypen mit hohem Vorfertigungsgrad sind unsere Ausgangslage, nicht ein Zugeständnis.
• Statik und Prüfstatik — Tragwerksplanung und Bauschadensbeurteilung aus über drei Jahrzehnten, auch für Bauen im Bestand und Sanierung.
• Planen und Bauen im Verbund — Ingenieurbüro, Architekturbüro und Baubetrieb mit eigener Mannschaft, damit Planung und Ausführung nicht auseinanderfallen.

Wofür wir uns bewerben

Bauunterhalt und einfache Baumaßnahmen in Liegenschaften der Region, Fachlose im Roh- und Spezialbetonbau, Ingenieurleistungen der Tragwerksplanung, Nachrüstung von Schutzräumen im Bestand — sowie Beteiligungen an größeren Vorhaben als Nachunternehmer oder im Verbund.

Wir sind ein mittelständischer, regional ansässiger Betrieb mit kurzen Wegen: ein Ansprechpartner, eigene Mannschaft, Planung und Ausführung im Verbund. Genau das erwarten öffentliche Vergabestellen und gewerbliche Bauherren, wenn Termine und Nachweisführung zählen.

Unterlagen für Auftraggeber

Vergabestellen, Bauverwaltungen und Generalunternehmer finden Eignungsangaben, Leistungsbereiche und nachprüfbare Referenzen gesammelt auf einer eigenen Seite — und als Dokument zum Anhängen.

Für Auftraggeber und Vergabestellen Eignungsprofil als PDF

Kein Kellerdeckel, sondern Ingenieurstandard

Der Zufahrtsbereich wird über eine Panzerschiebewand geschlossen — elektrisch und im Handbetrieb, damit sie auch ohne Strom funktioniert. Die ABC-Belüftung arbeitet mit Überdruckventilen und besitzt eine Handkurbel als Backup. Wände und Decke werden um rund 20 beziehungsweise 22 cm Stahlbeton verstärkt.

Zur Versorgung gehören ein Notwassertank mit Handpumpe, Trockenklosetts ohne Abwasseranschluss, LED-Notbeleuchtung mit Batteriereserve und ein Fluchttunnel mit Panzerdeckel außerhalb der Trümmerzone. Die vorhandene Photovoltaikanlage mit 50 kWp und der eigene Brunnen machen die Anlage vom Stadtnetz unabhängig.

Das Thema ist im Haus nicht neu: Das elterliche Bauunternehmen begann 1975 mit der Schutzraum-Spezialisierung, 1978 folgte der TÜV-zertifizierte Bunker in Hösseringen, in den 1980er Jahren Kasernen-Schutzbauten in Trauen.

Beratung

Sprechen Sie mit jemandem, der sein eigenes Geld verbaut hat

Die meisten Ratschläge in dieser Branche kommen von Menschen, die selbst nichts riskieren. Ich habe jedes Objekt, das Sie auf dieser Seite sehen, selbst geplant, gerechnet, gebaut, finanziert, vermietet — und behalten. Wenn ich mich irre, zahle ich es. Deshalb sage ich Ihnen auch, was Sie nicht hören wollen.

Zu mir kommen Menschen, die vor einer Entscheidung stehen und merken, dass ihnen jemand fehlt, der die Sache von der Baugrube her denkt: der Zahnarzt vor der Praxisgründung, das Ehepaar vor dem Hauskauf, der Investor mit drei Objekten und keiner Strategie.

Das Erstgespräch dauert etwa eine Stunde, ist kostenfrei und völlig unverbindlich — bei mir in Wolfsburg, bei Ihrem Objekt oder per Video. Sie gehen mit einer klaren Einschätzung heraus, auch wenn die lautet: Finger weg. Ich rufe niemanden hinterher.